住宅ローン特則（住宅資金特別条項）を検討する際の注意点

個人再生手続では、住宅ローン特則（正式名称は住宅資金特別条項といいます）を利用することで、住宅ローンの支払いを継続しながらそれ以外の負債を整理することが可能です。

住宅ローンの支払いが継続することにより、自宅は競売等されることなく維持することができます。

また、個人再生を利用すれば、住宅ローン以外の負債は、法律のルールによって減額されることになります。

任意整理を利用する場合でも住宅ローンの支払いを継続することはできますが、その場合は基本的に将来利息が免除される程度で、負債そのものが減額されることまではほとんどありません。

ただし、この住宅ローン特則を利用するためにはいくつかの条件があります。

ここでは、これまでの法律相談で実際にあったケースをご紹介しますが、住宅ローン特則を利用できるかどうかについては、最終的には事案ごとに判断する必要があります。

そのため、以下で述べるケースに形式的に当てはまったとしても、ご自身で利用の当否を判断することはせずに、必ず弁護士に相談してください。

住宅ローン特則を利用するためには、住宅ローンについて自宅に抵当権が設定されている必要がありますが、中には、これとは別の負債、例えばフリーローンを担保するための抵当権も設定されているケースがあります。

このように、住宅ローン以外の負債について自宅に抵当権などの担保権が設定されている場合、住宅ローンの返済を継続したとしても、担保権が設定された負債について担保権が実行されれば自宅を失いますので、住宅ローン特則の利用を認めるメリットはなく、原則として利用できません。

ただし、親族等の援助を得て担保権の設定された負債を完済し、担保権を抹消すれば、住宅ローン特則の利用が可能になります。

ただし、特定の債権者に対する返済は偏頗弁済という扱いになり、その返済額について清算価値への加算の問題が生じますので、必ず弁護士に相談してから進めるようにしてください。

住宅ローン特則は、現在居住している住居（自宅）を可能な限り維持できるようにすることを目的として、民事再生法に規定されたものです。

そのため、例えば居住ではなく賃貸する目的で購入したワンルームマンションの居室についての不動産担保ローンの場合は、住宅ローン特則を利用できません。

また、自宅として利用する目的で購入し、当初は居住していたものの、その後転勤のため家族全員で転居し自宅として利用しなくなった場合も、住宅ローン特則は原則として使えません。

反対に、当初は賃貸に出す目的で投資用物件を購入したものの、その後自宅として利用するようになった場合は、住宅ローン特則を利用することができます。

つまり、個人再生手続を利用するときに、住宅ローンの対象となる物件を自宅として利用しているかどうかが判断のポイントになります。